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Loi Alur revue et corrigée: Nouvelle donne pour la garantie de loyers impayés

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parHL
11 février 2016

L’usine à gaz « GUL »: dispositif mort-né

Dans le cadre de la loi Alur, le Législateur avait fait le vœu pieux de vouloir redonner confiance aux propriétaires bailleurs et de faciliter l’accès à la location pour tous en imaginant un dispositif de typologie « usine à gaz » dénommée « Garantie Universelle des Loyers » qui devait entrer en application au 01 janvier 2016… Et au final, ce dispositif est mort-né! Toute la batterie de texte d’application n’a jamais été publiée, Madame PINEL ayant justement indiqué aux députés que celui-ci « est apparu relativement coûteux et complexe à mettre en place » (cf. réponse ministérielle N°45569 du 15/12/2015).

La GRL en mode fin programmée

Suite à une convention conclue entre l’Etat, l’UESL/Action Logement et un décret du 11/12/2015, il a été décidé de mettre un terme au dispositif « Garantie des Risques Locatifs » de manière échelonnée: depuis le 01/01/2016, il ne peut plus être souscrit de nouveau contrat GRL par un bailleur, cependant un dispositif transitoire est prévu par le décret du 11/12/2015: pour un contrat en cours au 31/12/2015 (donc conclu avant cette date), le bailleur pourra bénéficier d’un renouvellement du contrat pour uniquement une année soit jusqu’à son échéance en 2016, et qui restera en vigueur jusqu’au départ du locataire en place.

 

Le « Visale »: la nouveauté gratuite depuis le 20/01/2016

La convention mettant fin à la GRL prévoit son remplacement par un nouveau dispositif de sécurisation locative dénommé « Visa pour le Logement et l’Emploi »

Les cibles:

  •  Salarié de plus de 30 ans quel que soit son contrat de travail (hors CDI confirmé) et entrant dans un logement dans les 3 mois de sa prise de fonction et pendant la durée de son contrat de travail.
  • Salarié de moins de 30 ans quel que soit son contrat de travail et entrant dans un logement dans les 12 mois de sa prise de fonction et pendant la durée de son contrat de travail.
  • Ménage locataire entrant dans un logement locatif privé via un organisme d’intermédiation locative agréé type Fapil.

Conditions d’éligibilité liées aux revenus:

  • Le ménage locataire est éligible à Visale dans la limite d’un taux d’effort maximum de 50 % (Loyer + Charges/Revenus d’activité ou de remplacement du ménage locataire).
  • Pour les jeunes salariés de moins de 30 ans en CDI confirmé, le taux d’effort du ménage devra être compris entre 30 % et 50 %.

Conditions d’éligibilité des logements:

  • Pour tout bailleur du parc privé, personne physique ou morale sauf organisme HLM ou SEM.
  • Le logement doit constituer la résidence principale du locataire et êre situé sur le territoire français (métropole, DROM hors COM).
  • Faire l’objet de la signature d’un bail conforme à la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 vide ou meublé
  • Le bail ne peut être conclu entre membres d’une même famille
  • En cas de colocation à plus de 2 colocataires, il doit être individualisé pour chaque colocataire.
  •  Le bail doit être signé après l’obtention du contrat de cautionnement Visale et dans le délai de validité du visa présenté par le locataire dont le loyer charges comprises ne dépassant 1500€ pour Paris intramuros et 1300€ sur le reste de la France; le bail doit contenir une clause de résiliation en cas de non paiement du loyer.

Les garanties pour le bailleur:
En cas de difficultés, la prise en charge du paiement du loyer et des charges locatives prévus par le bail. Les sommes ainsi avancées par Action Logement devront être remboursées par le locataire à Action Logement, la somme maximale garantie est un montant de 36 mois loyer charges comprises pendant les 3 premières années du bail et dans la limite du départ du locataire.

Nous pouvons donc conclure que l’ensemble de ces mesures ne remet nullement en cause, mais bien au contraire, la possibilité du bailleur de souscrire à la Garantie des Loyers Impayés (GLI). Le cabinet HL GESTION propose à cet effet à ses clients de souscrire un contrat de GLI garantissant pour un montant maximum de 70 000€ dont les frais de procédure (huissier, avocat) avec une garantie de détérioration immobilière d’un montant de 10 000€. Il faut savoir que seul le contrat GLI permet la garantie de la détérioration immobilière ainsi que la prise en compte de toutes les dépenses de la procédure judiciaire. Nous restons à votre disposition pour tout renseignement complémentaire.


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